當(dāng)推土機緩緩駛?cè)氤鞘兄行牡姆比A地帶，一座承載著幾代人記憶的商場在轟鳴聲中逐漸化為廢墟。這樣的場景近年來頻繁出現(xiàn)在中國各大城市——從北京三里屯的老舊購物中心，到上海徐家匯的百貨大樓，再到廣州天河的傳統(tǒng)商圈，商場拆除已成為城市更新進(jìn)程中不可忽視的現(xiàn)象。這場“拆舊建新”的浪潮背后，不僅是商業(yè)形態(tài)的迭代，更是城市空間、消費習(xí)慣與社會記憶的多重博弈。
一、商場拆除的動因：從空間需求到業(yè)態(tài)升級
商場拆除并非簡單的物理空間更替，其背后是經(jīng)濟(jì)規(guī)律與城市發(fā)展的雙重驅(qū)動。
- 土地價值重構(gòu) 隨著城市核心區(qū)地價飆升，老舊商場的低容積率與高維護(hù)成本使其逐漸失去競爭力。以上海為例，2023年數(shù)據(jù)顯示，市中心商業(yè)用地拍賣均價已突破每平方米15萬元，而許多建成于20世紀(jì)90年代的商場單位坪效不足新興商業(yè)體的1/3。通過拆除重建，開發(fā)商可引入寫字樓、高端公寓或復(fù)合型商業(yè)體，更大化土地收益。
- 消費需求變遷 Z世代消費者的崛起催生了“體驗式經(jīng)濟(jì)”。傳統(tǒng)以零售為主的商場模式難以滿足社交、娛樂、文化等多元化需求。*《2023中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》*指出，近60%的消費者更傾向于選擇“餐飲+娛樂+策展”的一站式空間。老舊商場因硬件設(shè)施落后、動線設(shè)計不合理，被迫退出歷史舞臺。
- 安全隱患倒逼 部分商場因建筑老化、消防系統(tǒng)滯后等問題被列入“危舊改造”名單。例如，2022年長沙某商場因電路老化引發(fā)火災(zāi)后，當(dāng)?shù)卣铀偻七M(jìn)了11處老舊商業(yè)體的拆除計劃。
二、拆除背后的爭議：記憶消逝與社區(qū)撕裂
盡管商場拆除被貼上“城市進(jìn)步”的標(biāo)簽，但其引發(fā)的社會爭議同樣不容忽視。
- 集體記憶的消弭 許多被拆除的商場曾是城市地標(biāo)，承載著市民的共同記憶。北京王府井的“新中國店”百貨大樓、廣州的南方大廈，這些名字不僅代表商業(yè)場所，更是幾代人成長故事的載體。“拆除的不是建筑，而是我們的青春”，一位網(wǎng)友在社交平臺上的留言引發(fā)數(shù)千人共鳴。
- 小微商戶的生存困境 老舊商場往往是中小品牌的聚集地。拆除重建后，高昂的租金迫使許多商戶退出核心商圈。杭州某服裝店主算了一筆賬：重建后的商場租金上漲300%，他的利潤空間被壓縮至不足5%。“城市更新不應(yīng)只是資本的盛宴”，這類呼聲在輿論場中持續(xù)發(fā)酵。
- 文化符號的斷裂 部分商場因建筑風(fēng)格獨特而被視為城市文化符號。例如，上海靜安寺商圈某商場采用裝飾藝術(shù)風(fēng)格（Art Deco），其拆除計劃曾引發(fā)文化遺產(chǎn)保護(hù)組織的抗議。如何在商業(yè)利益與文化傳承間取得平衡，成為城市規(guī)劃者的新課題。
三、破局之道：從“拆除”到“重生”的多元路徑
面對爭議，越來越多的城市開始探索商場改造的“非拆除方案”，試圖在保留與創(chuàng)新間找到第三條道路。
- 微更新模式 通過外立面改造、內(nèi)部空間重組等手段煥發(fā)商場活力。深圳華強北的“中航城”項目將原有電子賣場轉(zhuǎn)型為“科技+消費”綜合體，既保留了區(qū)域產(chǎn)業(yè)特色，又吸引了年輕消費群體。這種“輕改造”模式成本僅為拆除重建的1/4，且工期縮短60%。
- 功能復(fù)合化 將商場部分區(qū)域改造為社區(qū)服務(wù)中心、圖書館或創(chuàng)業(yè)孵化器。成都某商場將頂層改為老年活動中心與親子空間，日均客流量提升40%。“商業(yè)空間的社會化轉(zhuǎn)型”正在成為城市更新的新趨勢。
- 數(shù)字技術(shù)賦能 AR導(dǎo)航、智慧停車系統(tǒng)、虛擬試衣間等技術(shù)應(yīng)用，可大幅提升傳統(tǒng)商場的運營效率。南京某商場引入AI客流分析系統(tǒng)后，商戶調(diào)整效率提高3倍，年度營收增長18%。
四、未來展望：城市更新需要“溫度”與“精度”
商場拆除的本質(zhì)是城市資源的再分配。在這一過程中，決策者需兼顧經(jīng)濟(jì)效率與社會公平，避免讓弱勢群體成為發(fā)展的代價。
- 政策層面：建立“拆除評估機制”，將文化價值、社區(qū)影響納入審批標(biāo)準(zhǔn)；
- 商業(yè)層面：鼓勵開發(fā)商與原有商戶合作，通過股權(quán)置換、租金分層等模式實現(xiàn)利益共享；
- 技術(shù)層面：推廣BIM（建筑信息模型）技術(shù)，為改造方案提供可視化決策支持。 轟鳴的推土機終將停下，但如何在瓦礫之上構(gòu)建更具包容性的城市空間，仍需要更多智慧與誠意。
蘇公網(wǎng)安備32050602013018
電子營業(yè)執(zhí)照